Vente hôtel :
 4 - L’évaluation préalable de l'hôtel à vendre

Evaluer un fonds de commerce		Valorisation droit au bail

Un fonds de commerce d’hôtel à vendre s’évalue généralement à l’aide d’un barème qui donne une fourchette de coefficients à appliquer au chiffre d’affaires TTC de l’hôtel à vendre.

La fourchette est généralement large et il est donc nécessaire de choisir le coefficient qui reflète vraiment le fonds d’hôtel à vendre. Le choix du coefficient dépend :

 de l’emplacement de l’hôtel à vendre (centre-ville, emplacement n°1, 1 bis ou 2, zone commerciale, proximité de la mer, de la montagne, d’une zone touristique, etc.).

 de l'importance de la clientèle de l’hôtel.

 de la qualité de la clientèle de l’hôtel (la récurrence donne de la valeur).

 des charges d'exploitation (salaires, assurances, entretien et location de linge, redevance au réseau ou à la centrale de réservation, commissions versées aux agences de voyages etc.).

 de la durée du bail restant à courir.

 du montant des loyers de l’hôtel à vendre.

 de la rentabilité de l’hôtel à vendre.
 

Hôtels et Hôtels-restaurants
Hôtel-restaurant	% appliqué selon la catégorie de chiffre d’affaires
Hôtel et restaurant	80 à 300 %, jusqu’à 500 % en région parisienne
Restaurant	80 à 190%

La valorisation du fonds d’hôtel à vendre interviendra également dans l’approche patrimoniale en cas de vente de titres de société.

4.2 Evaluer les titres d’une société propriétaire de l'hôtel à vendre

Pour évaluer les titres de société, deux approches principales existent :

 l’approche patrimoniale,
 l’approche par le rendement ou la rentabilité de l’entreprise reprise.
 

L’évaluation de l’hôtel à vendre
Valeur patrimoniale		Valeur de rendement
A partir du bilan de l’hôtel à vendre, vous procédez à des corrections, des retraitements :  vous ramenez les actifs inscrits à leur valeur historique au bilan, à leur valeur vénale actuelle (ex : Fonds de commerce, murs s’ils figurent à l’actif de la société d’exploitation). Au contraire, certains actifs peuvent avoir été payés cher et ne plus rien valoir à l’heure actuelle.  en ce qui concerne les passifs, vous devez vérifier que tous les passifs sont inscrits au bilan et qu’ils le sont à leur juste valeur. Procédez à vos réévaluations et dévaluations, en tenant compte des incidences fiscales. Vous obtenez ainsi un bilan corrigé et une situation nette corrigée.		A partir du compte de résultat de l’entreprise, vous procédez à des corrections et des retraitements. Pensez par exemple à bien vérifier :  les niveaux de loyers (surtout si vous êtes propriétaire des murs que loue l’entreprise) ;  la bonne comptabilisation des provisions et charges… La base de la valeur de rendement de votre hôtel à vendre peut être :   les résultats passés corrigés,  les estimations des résultats futurs,  les cash-flows passés corrigés,  les estimations des cash-flows futurs. Vous capitalisez ensuite ces valeurs, c’est-à-dire que vous les multipliez soit par un pourcentage, soit par un nombre d’années.

 

Mettez-vous à la place du repreneur : ce qui compte pour lui, c’est arriver à payer l’hôtel à vendre. Il va privilégier les approches basées sur la rentabilité.

Pour une vente d’hôtel, l’approche de la valeur est souvent faite par rapport aux chiffres d’affaires réalisés. Il est primordial de coupler cette méthode avec une approche par la rentabilité ou le rendement.

Un hôtel qui réalise un chiffre d’affaires important sans dégager de résultat ou d’autofinancement, est difficilement finançable, donc difficilement vendable.

Prenez l’appui d’un conseil extérieur à votre entreprise qui pourra réaliser cette évaluation en toute objectivité (voir www.atpme.fr).