7.1 Négocier et conclure la vente du fonds de commerce de l’hôtel
- Négociation de la vente du fonds de commerce de l’hôtel
La négociation de la vente d’hôtel porte non seulement sur le prix mais également sur les modalités de paiement du prix.
Dans les ventes de fonds de commerce d’hôtel, il peut être accordé un crédit-vendeur. Le vendeur accorde un crédit sur le prix du fonds, moyennant un certain nombre de garanties : traites avalisées, nantissement du fonds de commerce de l’hôtel.
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- Les actes juridiques de la vente du fonds de commerce de l’hôtel
Vous avez négocié avec le repreneur, vous vous êtes mis d’accord. Une simple poignée de main ne suffit pas : vous devez formaliser juridiquement vos accords pour la vente d’hôtel, par écrit.
Deux contrats doivent être rédigés et signés par le cédant et le repreneur :
---Le compromis de vente du fonds de commerce de l’hôtel ou protocole d’accord
Ce protocole d’accord formalise les accords obtenus entre le cédant et le repreneur. Il constitue un rapport d’étape de vos négociations pour la vente d’hôtel.
Il contient :
des clauses suspensives : une clause est dite suspensive lorsque sa non-réalisation, dans un certain délai, a pour conséquence de suspendre l’objet du contrat. La clause suspensive la plus répandue concerne l’obtention des financements nécessaires. Ainsi, si le repreneur n’obtient pas les financements adaptés, la vente d’hôtel ne se fera pas.
des clauses résolutoires : une clause est dite résolutoire quand sa non-réalisation annule le contrat. C’est par exemple le cas d’éléments de force majeure (inondation, incendie du local) entre la signature du compromis et l’acte définitif de vente d’hôtel.
---L’acte définitif de vente d’hôtel
Lorsque toutes les conditions suspensives sont levées, le compromis est transformé en un acte définitif de vente d’hôtel.
Cet acte définitif reprend les éléments du compromis. Il est préférable que les parties le signent devant un notaire ou aient l’assistance d’un avocat spécialisé.
Le jour de la signature de l’acte définitif, organisez également :
l’inventaire des stocks (dont la cave) et des éléments corporels ;
la remise des clés ;
les prises de garantie nécessaires notamment si vous accordez un crédit-vendeur ;
un certain nombre d'autres formalités comme le transfert de certains pouvoirs bancaires et postaux.
Attention : Vous pouvez avoir l’obligation d’avoir l’accord de tiers, voire leur participation pour la signature de la vente d’hôtel :
- le propriétaire des murs de l’hôtel
- le franchiseur si votre hôtel est franchisé
Quand vous aurez signé l’acte de vente d’hôtel définitif, vous devrez alors accompagner le repreneur dans sa prise en main de votre hôtel, en le présentant au personnel, à vos clients et à vos fournisseurs.
Suivant vos négociations, vous poursuivrez cet accompagnement quelque temps et après vous envolerez vers de nouveaux horizons, qu’ils soient professionnels ou qu’il s’agisse d’une retraite bien méritée.
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7.2 Négocier et conclure la vente des titres sociaux de la société qui exploite l’hôtel
Soyez conscient que vous serez obligé d’accorder au moins une des garanties suivantes au repreneur lorsque vous vendez les titres sociaux de la société qui exploite l’hôtel.
Garantie d’actif net
La garantie d’actif net garantit le repreneur que tous les actifs sont inscrits au bilan à leur juste valeur. Elle porte principalement sur :
les droits de propriété des biens (marque, logo, droit d’entrée de la franchise, biens meubles et murs de l’hôtel…) ;
les stocks de l’hôtel qui doivent être vendables au moins à leur coût de revient ;
les créances clients qui doivent être correctement provisionnées ;
l’existence de la trésorerie comptabilisée.
Garantie de passif
La garantie de passif assure au repreneur que, en cas de survenance d’un passif non connu à la date de la vente d’hôtel (une dette non connue, un redressement de l’entreprise par les administrations fiscales et sociales, des engagements financiers de l’entreprise non comptabilisés, un litige), le cédant remboursera l’entreprise du montant de ce passif.
Garantie de situation nette
Par cette garantie, le cédant certifie au repreneur que le total 1 du passif sur la liasse fiscale (c’est-à-dire capitaux propres, réserves, résultat de l’exercice et reports à nouveau éventuels) ne sera pas inférieur à ceux du bilan de l’année passée.
Soyez concret, carré, rigoureux mais, en fonction de votre attente initiale de réalisation d’un capital ou de pérennisation de l’hôtel et de ses emplois, sachez faire les bons arbitrages et les bons choix.